Từ 1/1/2025: Biện pháp mới ngăn chặn 'làm loạn' đấu giá đất

Ngày 14/12/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng đã có Công điện 134/CĐ-TTg về việc kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động mang lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước, khi giá trúng đấu giá cao, khoản thu ngân sách sẽ cao hơn. Tuy nhiên, thời gian qua, ở một số địa phương, có những cuộc đấu giá ở mức cao bất thường, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản (điển hình có cuộc người tham gia nâng khống giá lên đến 30 tỷ đồng/m²) rồi bỏ cọc, khiến hoạt động đấu giá này biến thành "trò đùa", gây bức xúc trong dư luận xã hội và để lại nhiều hệ lụy xấu, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người tham gia đấu giá và những nhà đầu tư chân chính và gây khó khăn cho công tác quản lý, thực hiện các chính sách, pháp luật về đất đai và đầu tư của Nhà nước…

Theo các chuyên gia, pháp luật đấu giá tài sản chỉ quy định về trình tự, thủ tục đấu giá do các tổ chức đấu giá tài sản thực hiện, trong khi còn nhiều yếu tố khác quyết định thành công của cuộc đấu giá, đặc biệt là đấu giá quyền sử dụng đất như: xác định giá khởi điểm, phê duyệt phương án đấu giá, quy định yêu cầu, điều kiện đối với cá nhân, doanh nghiệp tham gia đấu giá, giám sát quá trình tổ chức đấu giá, nộp tiền trúng đấu giá… Những yếu tố này lại chịu sự điều chỉnh của các quy định pháp luật chuyên ngành (pháp luật về đất đai, pháp luật dân sự, quản lý thuế…).

Việc yêu cầu, điều kiện vốn chủ sở hữu, khả năng huy động vốn, phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá của người tham gia đấu giá còn chưa chặt chẽ, chưa khả thi, chưa đánh giá đúng năng lực của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, dẫn đến chưa ràng buộc được trách nhiệm của người trúng đấu giá (thanh toán tiền trúng đấu giá, bảo đảm tiến độ thực hiện dự án đầu tư sau khi trúng đấu giá...).

Ngoài ra, tình trạng "thông đồng, dìm giá", "quân xanh, quân đỏ", "cò mồi, đe dọa, cưỡng ép" xảy ra khá tinh vi, có xu hướng ngày càng phức tạp nên quá trình thanh tra, kiểm tra thông thường rất khó phát hiện, xử lý...

Người đấu giá vi phạm có thể bị cấm tham gia đấu giá đến 5 năm

Chia sẻ về vấn đề này với phóng viên Báo Điện tử Chính phủ, TS. Trần Minh Sơn (Chuyên viên cao cấp Bộ Tư pháp) – Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế PACC cho biết, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản vừa được thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Luật gồm 3 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 43 điều; bổ sung 2 điều mới; bãi bỏ 2 điều và một số điểm, khoản của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 với các nội dung chính nhằm điều chỉnh những bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Chẳng hạn như, để tăng cường trách nhiệm của người có tài sản trong quá trình tổ chức đấu giá, nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước, Luật quy định như sau: sửa đổi, bổ sung một số quyền và nghĩa vụ của người có tài sản đấu giá mà Luật Đấu giá tài sản hiện hành chưa quy định; bổ sung quy định về việc cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, đồng thời, quy định cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá là cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá đối với hai loại tài sản nêu trên. Sửa đổi, bổ sung quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá tài sản ở trung ương…

Luật cũng bổ sung một số quy định riêng về trình tự, thủ tục đấu giá đối với tài sản đặc thù bao gồm quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản... như: thời gian bán, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá (thời gian niêm yết dài hơn so với tài sản thông thường); cách thức xác định tiền đặt trước…; việc xét duyệt yêu cầu, điều kiện tham gia đấu giá của người có tài sản đấu giá; việc dừng, hủy bỏ việc tổ chức đấu giá trong một số trường hợp;…

Quy định này nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khi áp dụng trình tự, thủ tục đấu giá chung đối với một số tài sản đặc thù trong thời gian qua, góp phần khơi thông nguồn lực, nâng cao hiệu quả xử lý tài sản, nhất là tài sản công.

Sửa đổi, bổ sung quy định về hủy kết quả đấu giá theo hướng quy định rõ chủ thể, căn cứ đối với một số trường hợp hủy kết quả đấu giá bảo đảm khả thi, phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự; đồng thời quy định rõ hậu quả pháp lý khi hủy kết quả đấu giá nhằm bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và xác định rõ trách nhiệm của người có hành vi vi phạm dẫn đến việc hủy kết quả đấu giá.

Điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Theo luật sư Trần Văn Toàn (Văn phòng Luật sư Khánh Hưng, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), Luật Đấu giá tài sản sửa đổi này đã có quy định nghiêm cấm đấu giá viên thực hiện các hành vi: để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá; lập danh sách khống về người đăng ký tham gia đấu giá; lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia hoạt động đấu giá tài sản; thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ mời tham gia đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá, dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

Nghiêm cấm người đấu giá tham dự phiên đấu giá trong trường hợp vợ, chồng, anh ruột, chị ruột, em ruột cũng là người tham gia đấu giá đối với tài sản đó. Nghiêm cấm tham dự phiên đấu giá trong trường hợp công ty mẹ, công ty con, các doanh nghiệp mà cá nhân, tổ chức hoặc nhóm cá nhân, tổ chức có khả năng chi phối hoạt động của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp cũng là người tham gia đấu giá đối với tài sản đó…

Đối với tài sản là bất động sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải niêm yết liên tục thông tin theo quy định tại trụ sở của tổ chức mình, trụ sở của người có tài sản đấu giá, nơi tổ chức phiên đấu giá và UBND cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất là 15 ngày trước ngày mở phiên đấu giá.

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải niêm yết liên tục thông tin quy định tại trụ sở của tổ chức mình, trụ sở của người có tài sản đấu giá và nơi tổ chức phiên đấu giá ít nhất là 30 ngày trước ngày mở phiên đấu giá.

Đáng chú ý, trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm.

Tại Điểm a Khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024, tài sản phải bán qua đấu giá là: "Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai".

Hiện nay, nội dung giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, hướng dẫn tại Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024).

Theo đó, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong 2 trường hợp: Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất và giao đất ở cho cá nhân.

Đối với tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có điều kiện sau đây:

Bảo đảm các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai (thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; bảo đảm các điều kiện đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản).

Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Để khắc phục tình trạng bỏ cọc, phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật và đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường họp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.

Đối với cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

Bảo đảm các quy định tại Khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai (thuộc đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất; bảo đảm điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản).

Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định trên. Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.

Để khắc phục bất cập đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi chỉ có một người tham gia đấu giá quy định tại Khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013, tại Khoản 6 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành bao gồm: các trường hợp đấu giá không thành theo quy định của Luật Đấu giá tài sản; đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá; có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có 01 người tham gia cuộc đấu giá hoặc có nhiều người tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hợp lệ.

Về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.

Kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định thì sau 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc. Đối với trường hợp người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định.

Kịp thời ban hành các văn bản hướng dẫn để Luật đi vào cuộc sống

Theo TS. Trần Minh Sơn, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản cơ bản đã tạo khung pháp lý hoàn chỉnh trong bối cảnh hiện nay để bảo đảm cơ chế đấu giá đất đúng pháp luật, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường. Vì vậy, việc cần cấp bách hiện nay là đưa pháp luật vào cuộc sống, kịp thời ban hành các văn bản hướng dẫn Luật để các cơ quan, tổ chức cá nhân có thể áp dụng ngay các quy định mới của Luật.

Bên cạnh đó cần tuyên truyền phổ biến mạnh mẽ các quy định pháp luật mới tới các cơ quan, tổ chức có liên quan; đồng thời đẩy mạnh tăng cường chấn chỉnh, phát hiện, điều tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật.

Việc thực hiện đấu giá cần tiếp tục quan tâm lựa chọn các doanh nghiệp bán đấu giá quyền sử dụng đất có uy tín, nhiều kinh nghiệm. Việc này cũng có ý nghĩa rất quan trọng việc ngăn chặn, hạn chế tiêu cực, tham nhũng, thất thoát tài sản nhà nước thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có đủ năng lực, kinh nghiệm, uy tín, có phương án đấu giá khả thi, hiệu quả và thù lao dịch vụ, chi phí đấu giá phù hợp là rất quan trọng, quyết định sự thành công của cuộc đấu giá. Đây là cơ sở quan trọng để tăng giá trị tài sản đưa ra đấu giá, tiết kiệm được chi phí cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tính công khai, minh bạch, nhất là hạn chế tối đa tiêu cực, thất thoát, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến cuộc đấu giá về sau.

Xem xét bổ sung phạm vi chịu trách nhiệm hình sự của pháp nhân

Đồng tình với ý kiến của TS. Trần Minh Sơn, theo Luật sư Trần Văn Toàn, quy định của pháp luật về đấu giá tài sản nói chung và pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, thể hiện tại Luật Đấu giá tài sản sửa đổi (năm 2024), Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn đã được sửa đổi, bổ sung phù hợp.

Các hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất thông đồng để nâng giá, hoặc dìm giá để trục lợi, bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường đã được pháp luật về đấu giá tài sản nghiêm cấm.

Nếu phát hiện tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm thì tùy theo mức độ, hành vi cụ thể sẽ bị xử phạt hành chính quy định tại Điều 23 Nghị định số 82/2020/NĐ-CP về xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm quy định của người tham gia đấu giá, người có tài sản đấu giá và người khác có liên quan đến hoạt động đấu giá tài sản.

Đối với hành vi thông đồng dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động bán đấu giá có thể bị xử lý hình sự về tội "Tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản" theo quy định tại Điều 218 Bộ luật Hình sự năm 2015.

Tuy nhiên, Luật sư Toàn cũng cho rằng, để đáp ứng mục đích trừng trị, răn đe, phòng ngừa, tội phạm trong hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung, bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng vẫn cần sửa đổi một số bất cập tại Điều 218 Bộ luật Hình sự, cụ thể:

Điều 218 Bộ luật Hình sự về "Tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản" quy định cá nhân là chủ thể của tội phạm này; còn pháp nhân thương mại không phải là chủ thể của tội này.

Thực tế cho thấy có rất nhiều pháp nhân thương mại tham gia vào hoạt động đấu giá tài sản và có các hành vi thông đồng nhằm dìm giá, nâng giá, tạo hồ sơ giả trong hoạt động đấu giá tài sản nhưng không bị xử lý hình sự do không phải là chủ thể của tội này.

Vì vậy, cần bổ sung phạm vi chịu trách nhiệm hình sự của pháp nhân thương mại trong Điều 218 trong Bộ luật Hình sự để có căn cứ pháp lý truy cứu trách nhiệm hình sự đối với pháp nhân thương mại có hành vi phạm tội trong hoạt động bán đấu giá tài sản. Như vậy mới có tính răn đe và không bỏ sót tội phạm đối với các pháp nhân thương mại.

Bên cạnh đó, Điều 218 Bộ luật Hình sự chỉ quy định 3 hành vi khách quan của tội phạm, tuy nhiên các hành vi thông đồng, móc nối để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, kết quả đấu giá cũng là những hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động bán đấu giá, có thể gây ra thiệt hại lớn cho các bên nhưng lại không phải là hành vi khách quan của tội này.

Vì vậy, cần bổ sung quy định về hành vi khách quan của "Tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản" là: "thông đồng, móc nối để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, kết quả đấu giá" và "thông đồng nhằm làm sai lệch kết quả thẩm định giá, làm sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá hoặc sai lệch thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá dẫn tới sai lệch kết quả thẩm định giá" để có căn cứ truy cứu trách nhiệm hình sự đối với các hành vi này trong hoạt động bán đấu giá tài sản.

Đăng Khôi